Carlos Ilabaca

Una insólita situación afecta a más de un centenar de propietarios que adquirieron parcelas "agro residenciales" en la comuna de Frutillar, luego que el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) resolviera iniciar un procedimiento de invalidación del acto administrativo que certificó la subdivisión de un predio de 150 hectáreas, cuatro meses después de haberlo autorizado, por estimar que contraviene la norma vigente.

Pese a lo anterior, y tras ser notificado de la resolución exenta 1766/2023, el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas, Benjamín Vergara Hernández, contestó que "no obstante tener conciencia de tal invalidación, no podemos suspender las inscripciones que se soliciten mientras no haya una orden judicial que así lo ordene".

Aprobado sin reparos

El 3 de abril de este año, la Sociedad Agrícola Ceres Ltda. presentó al SAG la solicitud de certificación de subdivisión del fundo "El Pedernal" de Frutillar en 398 lotes, con la finalidad de realizar un proyecto de comercialización de parcelas "agro residenciales", es decir, con factibilidad de desarrollo agrícola.

En atención a la envergadura del proyecto, el director regional (s) del SAG envió el 18 de mayo el oficio ordinario 434-2023 dirigido al seremi de Vivienda y Urbanismo de la Región de Los Lagos, pidiendo un pronunciamiento de esta secretaría regional ministerial respecto de "si la eventual materialización del proyecto de división generará un núcleo urbano al margen de la planificación urbana intercomunal".

Pese a estar pendiente la respuesta al requerimiento de información realizado al Minvu Los Lagos, con fecha 7 de junio el director regional (s) del SAG firmó la certificación 2534/2023 que autorizó la subdivisión conforme al plano de parcelación y los antecedentes entregados por el solicitante, estimándose entonces que "cumplía con la normativa vigente de competencias del SAG para predios rústicos".

No obstante, la situación tuvo un vuelco apenas 5 días después, el 12 de junio, cuando la Seremi de Vivienda y Urbanismo de Los Lagos respondió a través del Oficio Ordinario 657. Junto con precisar la normativa que rige en el país para los casos de subdivisión de predios rústicos, en el punto déci-

mo de su contestación se hace referencia al art. 55 inciso 1° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que establece que: "Fuera de los límites urbanos establecidos en los planes reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble".

SAG anula certificación

En virtud de esta respuesta, el SAG estimó que dado que el destino residencial se contrapone al destino agrícola, "no era ni es posible para este servicio certificar el cumplimiento de la normativa vigente para el caso descrito en la solicitud" y, en consecuencia, determinó que "el acto administrativo (…) en virtud del cual se certificó la solicitud de subdivisión en cuestión se dictó en contravención a la normativa aplicable que se encuentra vigente, correspondiendo que la administración ejerza la potestad invalidatoria a fin de dejar sin efecto dicho acto administrativo por ser contrario a derecho".

Con esta justificación, el 17 de octubre el SAG publicó la Resolución Exenta 1766/2023 que dio inicio al procedimiento de invalidación de la subdivisión del fundo "El Pedernal".

Entre las consideraciones esgrimidas en el documento por la repartición pública, se menciona que el destino agro residencial que el solicitante ofrece dar a los lotes resultantes "dependería exclusivamente de la voluntad de los futuros propietarios" y añade que "el destino agro residencial no tiene reconocimiento en nuestro ordenamiento y que el destino del suelo es una materia propia del derecho público".

Más de 100 afectados

Una semana después, el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas, Benjamín Vergara, contestó a través de un oficio que "tal invalidación involucrará a más de cien particulares que ya han adquirido e inscrito a su nombre parte de las parcelas a que se refiere tal subdivisión", quienes -insiste el conservador- "verán eventualmente afectados sus derechos de propiedad".

Cabe mencionar que las parcelas comenzaron a ser comercializadas por la Inmobiliaria Vive Sur. Consultado por este medio, su gerente Javier Villarroel calificó como "inédita" la resolución del SAG, pero declinó emitir mayor pronunciamiento sobre el tema.

Este medio también intentó obtener una versión de la dirección regional del SAG Los Lagos, a través de su unidad de Comunicaciones, sin obtener respuesta a esta consulta.

Desde la Seremi de Vivienda, en tanto, precisaron que la respuesta de la secretaría regional no constituye un informe positivo o negativo acerca del proyecto y reconocen que el SAG tiene las facultades para autorizar o no este tipo de subdivisiones prediales. Asimismo, puntualizaron que "un proyecto aún conformándose al tipo descrito en las excepciones dispuestas en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, podría originar un núcleo urbano ajeno a la planificación, por lo que, en caso de existir antecedentes que funden la sospecha del caso, deberán acompañarlos a esta Secretaría, para tomar conocimiento y evitar que el proyecto se concrete".

Resolución de buena fe

En opinión del abogado de la Universidad del Desarrollo, Mauricio Bravo, lo acontecido es una situación muy delicada, en la que están en juego la eventual vulneración de varios principios consagrados en el ordenamiento jurídico.

"Aquí lo delicado es que, desde el otorgamiento del certificado de subdivisión y posterior al proceso de consulta al Minvu, pero previo a la solicitud que hace el SAG al Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas solicitando la invalidación del certificado de subdivisión, han transcurrido ya varios meses, periodo en el cual se han procedido ya a vender a terceros de buena fe parcelas. Esto es, un acto jurídico celebrado con terceros que al momento de la compra de las respectivas parcelas no tuvieron conocimiento ni fueron jamás emplazados de la resolución del SAG, siendo para estos terceros de buena fe lo resuelto en el procedimiento administrativo, y su resolución final de invalidar el certificado de subdivisión, absolutamente ineficaz respecto de estos terceros", explicó el profesional.

En ese contexto, el abogado de Puerto Varas consideró correcto el actuar del Conservador de Bienes Raíces de esta comuna es correcto, "en cuanto a que al existir ya transferencias de dominio, y por lo mismo derechos ya adquiridos a favor de terceros, aquella situación no se puede revertir a la sola solicitud de un servicio del Estado, salvo que ello se funde en una resolución judicial. De actuar de otra forma, no sólo se estarían vulnerando principios y garantías básicas de nuestro ordenamiento jurídico sustantivo y procesal, sino que a su vez se vulneraría gravemente nuestro derecho de propiedad garantizado por nuestra carta fundamental", recalcó el jurista.

" Tal invalidación involucrará a más de cien particulares que ya han adquirido e inscrito a su nombre parte de las parcelas a que se refiere tal subdivisión".

Benjamín Vergara, Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas.