Prevén alza en precios de terrenos incorporados al radio urbano
PLANIFICACIÓN. El nuevo plan regulador de la ciudad que fue propuesto por el municipio para su discusión pública, incorpora más de 2 mil hectáreas de terreno que hasta ahora estaban en zonas rurales. La discusión se centra ahora en si extender o no la ciudad, o bien promover la densificación en zonas como el radio céntrico.
La reciente publicación del plan regulador comunal hecha por el municipio para su discusión por parte de la comunidad, no sólo muestra el crecimiento que se pretende experimente la ciudad en las próximas décadas, sino que, en concreto, incorpora al radio urbano más de 2.220 hectáreas que pese a estar hoy colindantes con la ciudad, son actualmente zonas rurales. Con ello, la zona urbana pasará de 3.383 hectáreas a 5.603.
La mayor parte de esos terrenos, que una vez promulgado el nuevo plan regulador pasarían a ser urbanos, se ubican en Las Quemas y los costados del eje de la Ruta 215 hasta las cercanías del aeropuerto por el oriente; el sector de Pilauco hasta el estero del mismo nombre por el norte, Rahue Alto por el poniente y Ovejería y el predio Baquedano -el ex terreno militar- por el sur.
Todos esos sectores por el sólo hecho de pasar a ser parte de la ciudad formalmente experimentarán una serie de cambios que traerán aparejados la modificación en el uso de suelo. Por lo pronto, el más directo sería un alza en el valor.
Contribuciones
Según comentó el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción sede Osorno, Paulo Arce, "van a subir probablemente las contribuciones, porque el terreno pasa a ser urbano", pero agregó que aún más complejo que eso es que la incorporación de los terrenos esté asociada a una densidad menor de la ciudad.
Una opinión similar tiene la corredora de propiedades María Angélica Henríquez, quien ha estado continuamente al tanto de la evolución de los valores de los terrenos en la ciudad y de cuáles son los sectores que han presentado la mayor plusvalía.
A juicio de la corredora, los precios de dichos nuevos terrenos urbanos van a subir "de todas maneras. Sobre todo si es hacia el lado de Las Quemas. Eso ha subido mucho. Hoy día los sectores más caros son los de Las Quemas. Un sitio de 300 metros cuadrados está saliendo $35 millones. Pilauco también, pero yo diría que hoy día no es tanto lo que se ve en demanda".
Lo mismo plantea el arquitecto Raúl Ilharreguy, para quien "suben de valor y también las contribuciones".
Sin embargo pide que se advierta que "una cosa es que quede pintado en el plano y definido en el límite urbano, y otra cosa es que tenga la aptitud para urbanizarse. Porque para ello se necesitan dos cosas: una es que quede dentro del límite urbano, pero la más importante hoy día es la factibilidad sanitaria, de tener agua potable y alcantarillado".
En ese sentido, según plantea el director de Planificación del Municipio (Secplan), Claudio Donoso, "el plan regulador tiene un informe de factibilidad sanitaria que es aprobado por la Superintendencia de Servicios Sanitarios. Essal tiene que ajustarse a ese criterio. La Superintendencia es la que gestiona la ampliación del territorio operacional de la sanitaria. Pero el plan regulador que estamos proponiendo y las nuevas zonas de expansión urbana tienen un informe de factibilidad que fue revisado por dicho organismo. Entonces todo lo que estamos proponiendo tiene factibilidad sanitaria y de aguas".
Essal
El jefe de Asuntos Corporativos de Essal, Juan Pablo Riquelme, comentó que la ampliación de las redes sanitarias hacia sectores nuevos de la ciudad depende de procesos administrativos ajenos a la empresa.
"La concesión sanitaria no necesariamente coincide con el área urbana, siendo un subconjunto de la misma. Es importante señalar que, de acuerdo a lo establecido en la legislación sanitaria vigente, Essal tiene la obligación de entregar servicio de distribución de agua potable, recolección y tratamiento de aguas servidas solo en las zonas emplazadas dentro del territorio operacional", aseguró Riquelme.
Agregó que la complejidad de abordar uno u otro terreno depende de varios factores, entre ellos la cercanía o lejanía de los puntos de conexión y empalme determinados en la etapa de estudio y las características topográficas del terreno, entre otras.
"Todo esto, con el fin de determinar si se requerirán obras adicionales tales como una estación presurizadora o la necesidad de instalar una planta elevadora de aguas servidas. Estas y otras variables tendrán directa incidencia en los costos asociados a la factibilización de un nuevo sector", detalló.
Según planteó el director regional del Serviu, Hardy Grandjean, "una de las cosas que define el plano regulador es cuáles van a ser las líneas de desarrollo que va a tener la comuna. En ese tenor, el estudio debe considerar que la ciudad no puede crecer infinitamente para todos lados. Por lo tanto, es una propuesta que viene aparejado con una toma de decisiones por parte del municipio sobre hacia dónde se quiere desarrollar la comuna, hacia dónde quiere crecer y cómo va a ser ese crecimiento".
Pero un aspecto que preocupa de sobremanera a arquitectos y urbanistas es precisamente las diferencias de visiones que hay respecto de la expansión de la ciudad y de cómo el propuesto plano regular aborda la disyuntiva entre seguir extendiendo Osorno incorporando nuevos terrenos o plantear de lleno la redensificación del centro y su reconversión.
Al respecto el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Paulo Arce, estimó que en el actual plan "está el tema de que el incentivo de vivir en la periferia va a generar barrios que van a tener cierta segregación, porque van a tener que cruzar la Ruta 5 para poder cambiar un cheque, a comprar, a no ser que haya equipamientos básicos. Pero cuando tengan que ir al centro, esas personas van a tener que cruzar la ciudad y eso va a generar un montón de problemas, sumado al desincentivo al desarrollo y renovación del centro de la ciudad".
En la misma línea, el arquitecto Ilharreguy plantea que lo que llama la atención en el plano propuesto es que no se opta por densificar la ciudad.
"Se está bajando la densidad habitacional en las zonas más consolidadas manejando los índices de constructibilidad. Con eso están haciendo que la ciudad crezca menos densa y se sigue expandiendo la ciudad. Eso es como un contrasentido. Todo el mundo está tratando de acotar los límites urbanos para que las ciudades no sigan creciendo en extensión y se trata de densificarlas construyendo en altura. Y acá se están bajando los índices de construcción en altura, sobre todo en el centro. Eso es preocupante", comenta.
Municipio
Frente a ello el director de la Secretaría Comunal de Planificación (Secplan), Claudio Donoso, planteó que la densificación de la ciudad y no permitir que crezca hacia cualquier parte es precisamente el foco de la actual planificación presentada en el proyecto, no la expansión.
"Al contrario. Lo que nosotros estamos haciendo es proponer la utilización e incorporación de terrenos dentro de lo ya existente y creciendo hacia la incorporación de nuevas zonas urbanas, redensificando. Hay distintas formas de conseguir más terreno urbano", argumenta Donoso.
El funcionario agregó que el plano no limita la construcción de edificios en el centro, pero considera terrenos específicos para ello ligados sobre todo a cuán limitados se vean dichos proyectos por las rasantes. "Sí, hay una propuesta de construcción en altura, pero haciendo un equilibrio también entre lo que significa altura que no limite los aspectos de luz natural e iluminación" detalla.
Sobre ese tema el director del Serviu Los Lagos, Hardy Grandjean, plantea considerar que "lo que fija el plan regulador es para qué podemos usar los suelos y luego cómo podemos usarlos. En ese sentido, claramente la propuesta radica en cambiarle el uso al suelo, que ya no va a ser más de uso agrícola, sino que va a ser del carácter que la municipalidad le quiera dar".
En ese sentido reconoce, en todo caso, que gran parte de los proyectos habitacionales que se manejan vía Serviu en la ciudad no están en terrenos ya consolidados de la ciudad, sino precisamente en aquellos que ahora se incorporan al espacio urbano.
"Gran parte del predio Baquedano se incorpora dentro del límite urbano y, también, lo que es conocido como el parque Keim o Barrio Integrado. En base a lo que tenemos pensado a futuro sobre proyectos habitacionales, van a estar radicados en el predio Baquedano. También, gran parte de lo que se incorpora al plan regulador viene a solucionarnos un tema habitacional que se viene acumulando por años. Por ahí estamos muy contentos porque trae la posibilidad de utilizar nuevos suelos para desarrollar proyectos habitacionales", comentó Grandjean.
SECTORES
Baquedano El ex predio del Ejército en el sector de Ovejería será usado para proyectos habitacionales.
Pilauco Es otro sector que incorpora el plan regulador, ampliándolo hasta el estero del mismo nombre.
"El incentivo de vivir en la periferia va a generar barrios que van a tener cierta segregación."
Paulo Arce, Pdte. CChC Osorno"
"Acá se están bajando los índices de construcción en altura, sobre todo en el centro. Eso es preocupante".
Raúl Ilharreguy, Arquitecto"
"Lo que nosotros estamos haciendo es proponer la utilización e incorporación de terrenos dentro de lo ya existente".
Claudio Donoso, Director de Secplan"
"Estamos muy contentos porque trae la posibilidad de utilizar nuevos suelos para desarrollar proyectos habitacionales".
Hardy Grandjean, Director del Serviu"