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Altos gastos de mantención, elevados avalúo de la propiedad y ofertas económicamente atractivas, han generado que un buen porcentaje de casas del perímetro céntrico de Osorno se hayan transformado en las últimas décadas en locales comerciales u oficinas.

Eso es lo que está generando que las casas de las calles del radio céntrico estén sufriendo un proceso de "rehabilitación" (modificación de su estructura para uso comercial) lo que está generando un fenómeno de "despoblamiento" de sectores residenciales aledaños, y provoca -de paso- la expansión territorial de la ciudad.

viviendas y comercio

En un recorrido por tres cuadras de calle Cochrane -desde Manuel Rodríguez hacia el suroriente- se pueden encontrar casas y en medio de ella viviendas que ahora funcionan como farmacias veterinarias, talleres de yoga, carnicería con productos gourmet, venta de seguros, sede de la Universidad de Los Lagos, centro dental, oficina provincial de la Junta Nacional de Auxilio escolar y Beca (Junaeb), Ministerio Público y escuela de lenguaje. Eso, sólo por mencionar algunos.

Un caso que refleja claramente esta modificación es lo que sucede en calle Manuel Rodríguez -entre Manuel Matta y Cochrane- donde sólo queda una vivienda particular de un total de siete propiedades que hay en esa cuadra (ver infografía).

fenómeno

Rivera, quien cuenta con una tesis doctoral sobre este proceso -que se denomina "rehabilitación" de sitios patrimoniales- destaca un aspecto a los que hacen hincapié algunos expertos, quienes señalan que siempre será más sustentable construir o "rehabilitar" sobre lo preexistente, ya que ello permite un 65% de ahorro de energía en vez de construir un edificio nuevo; eso sí, dependiendo de la rentabilidad o uso del edificio o casa.

"Se genera menos gasto de material, tiempo y costo en la demolición y la huella de carbono que tienen los elementos de construcción. Todo ello se transforma en un ahorro", explica Rivera, quien es doctor en Arquitectura y Urbanismo.

El arquitecto y académico de la Universidad de Los Lagos Andrés Angulo, opina que este es un ciclo normal que se produce después de dos generaciones de antigüedad de una ciudad.

El interés que existe por la utilización de viviendas antiguas se debe a que son casas amplias y de muy buena calidad de construcción, por lo que no implica ningún problema "reciclarlas" para el comercio u oficinas.

Eso también hace que la plusvalía de la vivienda suba considerablemente. El propio arquitecto Angulo vive en su casa de calle Cochrane -en medio y frente a locales comerciales- y cuenta que varias veces ha recibido ofertas, pero aún no vende, aunque señala que la construcción ha subido de precio considerablemente en los últimos 20 años.

"Compré mi casa hace 20 años en $16 millones, pero hoy cuesta $120 millones. Para vivir en una casa que cueste eso hay que ser muy productivo", dice.

resguardos

No obstante, hay que poner atención en la reestructuración y uso que tienen esas viviendas.

Ismael Rivera destaca que si bien este proceso, en general, es positivo, ya que permite la posibilidad de hacer una preservación de los edificios que tienen una connotación patrimonial y que son "rehabilitados", se debe poner atención en un punto.

Y es que al cambiar el uso original, también cambian las condiciones para las cuales fue diseñado, ya que los estándares de confort que tiene la población actualmente son más altos, y el inmueble debe pasar por transformaciones para la instalación de aire acondicionado, ventanas, etc., y "empiezan a perder aspectos por los cuales se le consideraba patrimonio y sus estructuras características del clima del sur", remarca Rivera.

Al transformar esos espacios, dice, pueden caer en dos errores: arruinar un elemento único y patrimonial y/o quitar su eficiencia energética.

A su juicio, en Osorno hay edificios patrimoniales que por el tema de rentabilidad se están sustituyendo por nuevos, que nada tiene que ver con una buena arquitectura.

regulación

El 2012, el Departamento de Obras del municipio de Osorno autorizó 16 solicitudes de cambio de destino, 48 el año 2013 y durante el primer semestre de este año van 12.

Además en el Plano Regulador Comunal también se especifican ciertos lugares que cuentan con una zonificación comercial, donde existe prohibición de habitar el primer piso de un inmueble -tramo que se extiende desde calles Portales, hasta Prat, por un extremo, y Bilbao hasta Germán Hube por otro- por considerarlo de uso preferentemente para el desarrollo comercial.

Hay otras zonas denominadas C3, donde pueden haber viviendas y se puede desarrollar la actividad comercial de manera conjunta.

Ante estos antecedentes, Claudio Donoso, jefe de la Secretaría Comunal de Planificación de Osorno, explicó que a la hora de realizar la tramitación de una patente comercial en el municipio o una solicitud de cambio de destino, se aprueba siempre y cuando el plano regulador lo permita, "porque eso quiere decir que si el plano regular lo contempló, se proyectó que determinadas zonas serán ocupadas a futuro para determinadas actividades".

Esto a juicio de Rivera se da por la movilidad de las familias, y el mercado de oferta y demanda que ocurre cada cierto tiempo. "Si una vivienda tiene una tasación de 50 millones de pesos y viene una empresa y le ofrece 200 millones, obviamente la gente lo va a vender".

especulación

falta de arriendos

Rivera remarca que eso se da muchas veces por la especulación inmobilaria que afecta el valor de los bienes raíces, "inflando" algunos valores.

"Los blocks Antillanca en 20 años han subido su valor de arriendo y los valores de venta también se han incrementado, pasando de $8 millones a cerca de $40 millones", comenta.

Como éstos se arriendan rápidamente, los mismos residentes de los edificios los van comprando a través de créditos hipotecarios.

Dicha tendencia provoca que con el tiempo las familias prefieran comprar casas nuevas y se genere la proliferación de condominios, provocando un crecimiento en nuevas áreas del perímetro urbano.